Wie een huis zoekt in Duitsland, kijkt meestal eerst naar de vraagprijs. Logisch, maar daarmee heb je nog lang niet het hele plaatje. Bovenop de koopsom komen de zogenoemde Kaufnebenkosten, en die lopen sneller op dan veel kopers verwachten. Afhankelijk van de deelstaat en de vraag of er een makelaar bij betrokken is, betaal je al snel tien procent of meer extra.
In dit artikel zetten we de belangrijkste posten op een rij. Daarnaast lees je hoe je met lokaal vastgoednieuws, bijvoorbeeld uit Osnabrück, een beter beeld krijgt van wat een woning in een bepaalde buurt echt waard is.
Grunderwerbsteuer: de grootste post
De Grunderwerbsteuer is de overdrachtsbelasting die je betaalt bij de aankoop van grond of een woning. Het tarief verschilt per deelstaat en ligt ergens tussen 3,5 en 6,5 procent van de koopprijs. In Nedersaksen, waar Osnabrück ligt, is dat 5 procent. Bij een woning van 350.000 euro gaat het dus om 17.500 euro.
Anders dan in Nederland bestaat er in de meeste deelstaten geen algemene vrijstelling voor starters. Je ontvangt na de overdracht een aanslag van het Finanzamt, en pas als die betaald is, kun je officieel als eigenaar in het kadaster worden ingeschreven. Houd er dus rekening mee dat dit bedrag vrij snel na de aankoop verschuldigd is.
Notaris en Grundbuch
In Duitsland is een koopovereenkomst voor onroerend goed alleen geldig als die notarieel wordt vastgelegd. De notaris stelt de akte op, leest die hardop voor en regelt de inschrijving in het Grundbuch, het Duitse kadaster. De tarieven zijn wettelijk vastgelegd en hangen af van de koopprijs.
Reken voor notaris en Grundbuchamt samen op ongeveer 1,5 tot 2 procent van de koopsom. Sluit je een hypotheek af, dan komt daar de inschrijving van een Grundschuld bij, het zekerheidsrecht voor de bank. Ook die kosten vallen meestal binnen dit percentage.
De makelaar of Makler
Sinds eind 2020 geldt in Duitsland dat bij de verkoop van een woonhuis of appartement aan een particulier de courtage tussen koper en verkoper wordt verdeeld, als de verkoper de makelaar heeft ingeschakeld. Jij betaalt dan maximaal de helft. In de praktijk komt dat vaak neer op zo’n 3 tot 3,57 procent inclusief btw voor de koper.
Koop je rechtstreeks van een particulier zonder makelaar, dan valt deze post weg. Het loont om in advertenties te letten op de term provisionsfrei, wat betekent dat je als koper geen courtage betaalt.
Kosten die vaak over het hoofd worden gezien
Naast de drie grote posten zijn er uitgaven die in geen enkele advertentie staan, maar die je budget wel degelijk raken. Duitse banken verwachten bovendien vaak dat je de bijkomende kosten uit eigen middelen betaalt, dus een goede inschatting is extra belangrijk.
- Een bouwkundige keuring of taxatie door een onafhankelijke Gutachter
- Bereitstellungszinsen als je hypotheek later wordt uitgekeerd dan gepland
- Een verplichte opstalverzekering (Wohngebäudeversicherung)
- Bij een appartement: maandelijks Hausgeld voor de vereniging van eigenaars
- Jaarlijkse Grundsteuer en eventuele achterstallig onderhoud of energiemaatregelen
Lokaal nieuws als kompas voor de markt
Landelijke cijfers over huizenprijzen zeggen weinig over één specifieke straat. Wie in Osnabrück wil kopen, heeft meer aan lokale berichten: nieuwe bouwprojecten, plannen van de gemeente, veranderingen in bereikbaarheid of het vertrek van een grote werkgever. Zulke ontwikkelingen beïnvloeden direct hoe gewild een wijk is en hoe prijzen zich de komende jaren ontwikkelen.
Een handige plek om dat bij te houden is nachrichtenosnabruck.de, waar je lokaal nieuws vindt naast berichten over vastgoedaanbod, vacatures en evenementen in de stad. Door aanbod en nieuws een tijdje te volgen, zie je welke woningen snel verdwijnen en welke lang blijven staan, en krijg je gevoel voor realistische vraagprijzen.
Combineer die indruk met de officiële Bodenrichtwerte, de grondwaarden die de gemeenten publiceren. Zo kun je beter beoordelen of een vraagprijs redelijk is en heb je argumenten in handen als je gaat onderhandelen.
Zo maak je een realistische begroting
Tel bij de koopprijs in Nedersaksen grofweg 5 procent overdrachtsbelasting, 1,5 tot 2 procent notaris- en kadasterkosten en, als er een makelaar is, zo’n 3,5 procent courtage op. Dan zit je al rond de 10 procent. Zet daar nog een buffer voor keuring, verhuizing en eerste aanpassingen bij, en je hebt een begroting waar je niet van schrikt.
Wie die kosten vooraf helder heeft en daarnaast de lokale markt goed volgt, staat sterker tegenover verkopers en banken. Een huis kopen over de grens blijft een grote stap, maar met de juiste cijfers en een goed beeld van de buurt kun je die stap met een stuk meer rust zetten.